Con il termine della stagione estiva e l'arrivo delle prime piogge battenti di fine agosto e settembre, si ripropone puntualmente una delle principali minacce per l'incolumità pubblica nelle nostre città: la caduta improvvisa di intonaci e porzioni di frontalini e sottobalconi dagli edifici condominiali.

Durante la bella stagione, l'intensa radiazione solare provoca un forte surriscaldamento dei materiali da costruzione, generando micro-fessurazioni per dilatazione termica. Quando le prime precipitazioni intense penetrano in queste crepe, oltre ad appesantire le porzioni di intonaco ammalorato, innescano uno "shock idrico" e accelerano l'ossidazione dei ferri di armatura interni. Il ferro arrugginito aumenta di volume, esercitando una spinta dirompente sull'intonaco e sul copriferro fino all'inevitabile distacco e crollo a terra.

Segnali d'allarme e fattori di rischio sui prospetti

I frontalini dei balconi e i cornicioni rappresentano le parti più esposte e vulnerabili delle facciate. Troppo spesso si tende a sottovalutare l'imminenza del pericolo finché non si verifica la caduta di detriti su marciapiedi o aree di sosta.

Campanelli d'allarme da non ignorare sui balconi:

·     Fessurazioni esterne: Presenza di micro-fessure, ragnatele di crepe o lesioni lungo il bordo esterno della soletta.

·     Infiltrazioni e umidità: Chiazze d'umidità, macchie di muffa o fenomeni di stillicidio nella parte sottostante (sottobalcone).

·     Degrado dell'intonaco: Rigonfiamenti dell'intonaco, espulsione del copriferro e comparsa di macchie di ruggine affioranti.

·     Ossidazione visibile: Affioramento visibile dei ferri d'armatura o delle staffe strutturali ossidate.

Mappatura termografica: la diagnosi che previene le tragedie

Aspettare il crollo o ricorrere a interventi d'urgenza dopo un evento meteorico non è solo pericoloso, ma economicamente svantaggioso. Oggi la tecnologia mette a disposizione la diagnostica non distruttiva (I.N.D.) mediante l'impiego della termografia ad alta risoluzione.

Attraverso l'uso di fotocamere ad infrarossi ad alta sensibilità, integrate da idonee strumentazioni di supporto, è possibile eseguire un rilievo completo e non invasivo del prospetto. La termografia individua con precisione le anomalie termiche causate dalla presenza di umidità e, soprattutto, le intercapedini d'aria e i vuoti interni causati dal distacco dell'intonaco prima ancora che siano visibili ad occhio nudo.

Vantaggi del Protocollo di Diagnostica Preventiva:

·     Computo metrico di precisione: La mappatura esatta dei degradi consente di redigere un computo metrico estimativo dettagliato. Si evita che le imprese, una volta montati i ponteggi, richiedano varianti in corso d'opera a costi maggiorati.

·     Interventi mirati e risparmio: Si individuano unicamente le zone realmente ammalorate, evitando demolizioni a tappeto non necessarie e concentrando le risorse finanziarie dei condomini dove realmente serve.

·     Eliminazione delle cause alla radice: Risolvere l'infiltrazione o il difetto costruttivo garantisce la durabilità dell'intervento nel tempo.

Quadro di responsabilità per Proprietari e Amministratore di Condominio

In caso di crollo di un frontalino con conseguenti danni a passanti, autovetture o beni terzi, si innescano severe responsabilità civili e penali. Il quadro normativo fa perno sull'art. 2051 del Codice Civile (danno cagionato da cosa in custodia), che stabilisce una responsabilità presunta in capo al custode, salvo la prova del caso fortuito.

A chi spetta la responsabilità?

·     Proprietario dell'appartamento: Se il balcone è di tipo aggettante e privo di elementi decorativi di pregio che caratterizzano l'estetica dell'intero stabile, il frontalino e il sottobalcone costituiscono prolungamento della proprietà esclusiva. In tal caso, il singolo proprietario risponde direttamente della mancata manutenzione e dei danni arrecati.

·     Condominio e Amministratore: Se gli elementi decorativi del frontalino, del cornicione o del parapetto inseriti nella facciata contribuiscono al decoro architettonico dello stabile, essi rientrano tra le parti comuni. In questa circostanza, l'amministratore ha il dovere di vigilanza e l'obbligo di disporre tempestivamente gli interventi di messa in sicurezza.

Messa in sicurezza d'urgenza delle parti pericolanti

Qualora la mappatura diagnostica evidenzi elementi ad alto rischio imminente, si procede prioritariamente alla messa in sicurezza delle parti pericolanti.

Conclusioni

Prevenire è l'unica strada sostenibile per la sicurezza collettiva e la tutela del valore del patrimonio immobiliare. Programmare una diagnosi strumentale dei prospetti prima dell'arrivo delle precipitazioni autunnali tutela gli amministratori da addebiti di responsabilità e mette al riparo i condomini da contenziosi legali e spese impreviste.

Di Geom. Sebastiano Longo – Operatore Termografico Certificato UNI EN ISO 9712:2022 | Esperto in Patologie Edilizie (I.N.D.E.P.)